Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn của một dự án và, trong nhiều trường hợp, chấp thuận luôn nhà đầu tư thực hiện. Với dự án ở Tà Đùng, câu hỏi có phải xin hay không thường được trả lời bằng một câu khác: dự án có đề nghị Nhà nước cho thuê đất, giao đất hoặc cho chuyển mục đích sử dụng đất không. Nếu có, và không qua đấu giá hay đấu thầu, gần như chắc chắn phải xin; thẩm quyền phổ biến là Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
Bài này giải thích chủ trương đầu tư là gì theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, các trường hợp phải xin, cấp nào duyệt, hồ sơ đề xuất gồm những gì, cơ quan nhà nước thẩm định ở những điểm nào, và những lý do khiến hồ sơ hay bị trả. Luật Đầu tư đã được sửa đổi nhiều lần và đang tiếp tục được sửa, nên mọi chi tiết về thẩm quyền, thành phần hồ sơ, thời hạn cần đối chiếu bản hợp nhất mới nhất.
Chủ trương đầu tư khác gì giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Hai văn bản này hay bị gọi lẫn. Chủ trương đầu tư là quyết định có tính chính sách: Nhà nước đồng ý rằng ở vị trí này nên có một dự án như vậy, với quy mô và tiến độ như vậy. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là văn bản ghi nhận thông tin đăng ký của nhà đầu tư về dự án, bắt buộc với nhà đầu tư nước ngoài và một số tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, còn nhà đầu tư trong nước thì có thể đề nghị cấp nếu cần.
Một dự án có thể cần cả hai, chỉ cần một, hoặc không cần cái nào. Dự án của doanh nghiệp trong nước thực hiện trên đất đã có quyền sử dụng đúng mục đích, không đề nghị Nhà nước cho thuê đất, thì thường không phải xin chủ trương và cũng không bắt buộc có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Ngược lại, dự án của nhà đầu tư nước ngoài đề nghị thuê đất thì thường phải có chủ trương trước rồi mới được cấp giấy chứng nhận.
Chủ trương đầu tư không phải là giấy phép xây dựng hay quyết định cho thuê đất. Nó mở cửa cho các lớp tiếp theo, nhưng chưa cho phép đụng cuốc vào đất. Nhiều tranh chấp ở các vùng du lịch đang lên bắt đầu từ chỗ một bên khoe "dự án đã có chủ trương" như thể đã có tất cả, trong khi đất chưa được thuê và môi trường chưa được duyệt.
Những trường hợp dự án ở vùng hồ thường phải xin chủ trương
Đề nghị Nhà nước cho thuê đất, giao đất không qua đấu giá, đấu thầu. Đây là trường hợp phổ biến nhất với dự án du lịch sinh thái, nông nghiệp quy mô lớn ở Tà Đùng, khi nhà đầu tư tự đề xuất dự án trên một khu đất chưa được đưa ra đấu giá.
Đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Khi nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ rồi muốn chuyển sang đất thương mại, dịch vụ để làm khu nghỉ, dự án thường phải qua chủ trương trước khi xin chuyển mục đích.
Dự án có sử dụng đất rừng hoặc đất trồng lúa với quy mô vượt ngưỡng. Luật đặt ngưỡng diện tích để nâng thẩm quyền lên Thủ tướng hoặc Quốc hội với một số loại đất nhạy cảm như rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng đặc dụng. Ngưỡng cụ thể đã được điều chỉnh qua các lần sửa luật, nên phải tra bản hiện hành.
Dự án của nhà đầu tư nước ngoài ở khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Với một số vị trí, cơ quan quân sự và công an phải cho ý kiến. Vùng biên giới không thuộc Tà Đùng, nhưng nguyên tắc lấy ý kiến vẫn có thể áp dụng tuỳ vị trí.
Dự án thuộc diện đặc thù theo luật chuyên ngành. Ví dụ dự án sân golf thuộc thẩm quyền cao hơn cấp tỉnh. Khu nghỉ có hạng mục như vậy phải đặc biệt cẩn thận ngay từ khâu ý tưởng.
Ai duyệt: ba cấp thẩm quyền theo Luật Đầu tư 2020
Luật chia thẩm quyền chấp thuận chủ trương theo quy mô và tính nhạy cảm của dự án. Bảng dưới chỉ là khung đọc, không phải danh sách đầy đủ; ngưỡng cụ thể nằm trong luật và đã thay đổi qua các lần sửa đổi.
| Cấp | Loại dự án thường thuộc thẩm quyền | Ý nghĩa với dự án ở Tà Đùng |
|---|---|---|
| Quốc hội | Dự án có ảnh hưởng lớn tới môi trường, chuyển mục đích diện tích rất lớn đất rừng, đất lúa, di dân rất đông | Hiếm gặp với dự án du lịch tư nhân |
| Thủ tướng Chính phủ | Dự án có quy mô hoặc tính chất đặc thù: sân golf, một số dự án dùng đất rừng, đất lúa vượt ngưỡng, một số dự án có vốn nước ngoài | Có thể gặp nếu dự án lớn và có chạm vào đất rừng |
| Ủy ban nhân dân tỉnh | Dự án đề nghị giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; dự án đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất; nhiều dự án du lịch, nông nghiệp quy mô vừa | Trường hợp phổ biến nhất, đầu mối là Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng |
Khi dự án thuộc thẩm quyền cấp trên, hồ sơ vẫn đi qua tỉnh trước để lấy ý kiến và tổng hợp. Thời gian vì thế dài hơn đáng kể, và ý kiến của tỉnh về sự phù hợp quy hoạch vẫn là điểm quyết định.
Hồ sơ đề xuất dự án gồm những gì
Thành phần cụ thể nằm ở Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cùng các mẫu văn bản do bộ quản lý đầu tư ban hành. Về nội dung, một bộ hồ sơ đầy đủ thường có:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án, kèm cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận.
- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư: giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ cá nhân.
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính: báo cáo tài chính hai năm gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết cấp tín dụng của tổ chức tài chính, bảo lãnh năng lực tài chính hoặc tài liệu khác theo quy định.
- Đề xuất dự án: mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ, nhu cầu lao động, đề xuất hưởng ưu đãi, đánh giá tác động và hiệu quả kinh tế – xã hội.
- Đề xuất nhu cầu sử dụng đất, hoặc tài liệu về quyền sử dụng địa điểm khi không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Nội dung đánh giá sơ bộ tác động môi trường với dự án thuộc nhóm phải làm theo Luật Bảo vệ môi trường.
- Giải trình về công nghệ với dự án thuộc diện phải thẩm định công nghệ (ít gặp với du lịch, có thể gặp với chế biến nông sản).
Hai phần hay bị coi nhẹ là năng lực tài chính và đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội. Với một vùng như Tà Đùng, phần sau nên nói cụ thể dự án tạo bao nhiêu việc làm cho người tại chỗ, mua gì của nông hộ, đóng góp gì cho hạ tầng chung, thay vì những câu khái quát.
Cơ quan nhà nước thẩm định những gì trong hồ sơ
Sở Tài chính gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ quan liên quan rồi lập báo cáo thẩm định. Nội dung thẩm định xoay quanh mấy trục. Trục thứ nhất là sự phù hợp với quy hoạch: quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch chuyên ngành như du lịch. Một dự án nghỉ dưỡng đặt trên vị trí mà quy hoạch sử dụng đất vẫn ghi là đất rừng sản xuất sẽ phải chờ quy hoạch được điều chỉnh, và đây là lý do lớn nhất khiến hồ sơ đứng lại.
Trục thứ hai là nhu cầu sử dụng đất có hợp lý so với quy mô không. Một khu nghỉ ba mươi phòng đề nghị thuê một diện tích rất lớn sẽ bị hỏi phần đất dư dùng vào việc gì. Trục thứ ba là năng lực của nhà đầu tư: vốn chủ sở hữu có đủ phần tỷ lệ luật yêu cầu không, đã từng bị thu hồi dự án nào vì chậm tiến độ chưa. Trục thứ tư là điều kiện chuyển mục đích đất, nhất là khi có đất rừng.
Cuối cùng là tác động kinh tế – xã hội và môi trường ở mức sơ bộ. Ý kiến của Ủy ban nhân dân xã, của ban quản lý vườn quốc gia nếu dự án gần vườn, của đơn vị quản lý hồ chứa nếu dự án chạm hành lang hồ, đều có thể được hỏi. Nhà đầu tư chủ động làm việc trước với những đơn vị này thường nhận được ý kiến rõ hơn và ít bị bất ngờ.
Sau khi có quyết định chủ trương: những nghĩa vụ đi kèm
Nhận quyết định không phải điểm kết thúc. Nhiều dự án gặp rắc rối chính ở giai đoạn ngay sau đó:
- Đọc kỹ tiến độ ghi trong quyết định. Tiến độ góp vốn, tiến độ xây dựng và đưa vào hoạt động là cam kết với Nhà nước; chậm mà không điều chỉnh có thể dẫn tới bị chấm dứt dự án.
- Thực hiện ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án nếu thuộc diện phải ký quỹ, thường là dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Mức ký quỹ tính theo tỷ lệ trên vốn đầu tư và được hoàn lại theo tiến độ.
- Báo cáo định kỳ tình hình thực hiện dự án trên hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư.
- Chuẩn bị ngay hồ sơ môi trường và hồ sơ đất. Quyết định chủ trương thường là căn cứ để lập báo cáo đánh giá tác động môi trường và xin thuê đất.
- Khi có thay đổi về quy mô, mục tiêu, tiến độ hay nhà đầu tư, làm thủ tục điều chỉnh chủ trương trước khi thay đổi trên thực tế, không làm ngược lại.
Một quyết định chủ trương có giá trị lớn nhất khi dự án đi đúng nhịp đã cam kết. Ngược lại, nó trở thành gánh nặng khi nhà đầu tư dùng nó để gọi vốn hay bán lại mà không có năng lực triển khai thật.
Câu hỏi thường gặp
Xin chấp thuận chủ trương đầu tư mất bao lâu?
Luật quy định thời hạn thẩm định và quyết định tính bằng ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nhưng thời gian thật thường dài hơn nhiều vì phải bổ sung hồ sơ, lấy ý kiến các sở và chờ quy hoạch khớp. Với dự án có đất rừng hoặc thuộc thẩm quyền cấp trên, nên chuẩn bị tinh thần tính bằng năm.
Có thể vừa xin chủ trương vừa thoả thuận mua đất của dân không?
Có thể thoả thuận song song, nhưng nên ghi rõ trong hợp đồng với các hộ rằng giao dịch phụ thuộc vào việc dự án được chấp thuận và được chuyển mục đích. Trả hết tiền khi chưa có chủ trương là đặt toàn bộ rủi ro pháp lý lên vai nhà đầu tư.
Dự án nhỏ dưới vài héc-ta có cần xin chủ trương không?
Diện tích nhỏ không tự động miễn. Điều quyết định là có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích hay không và có thuộc các diện đặc biệt không. Dự án nhỏ trên đất đã đúng mục đích của chính nhà đầu tư thì thường không phải xin.
Chủ trương đầu tư có chuyển nhượng được cho nhà đầu tư khác không?
Luật cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư khi đáp ứng điều kiện, kèm thủ tục điều chỉnh nhà đầu tư. Cơ quan nhà nước sẽ xem năng lực của bên nhận và tình hình thực hiện dự án. Chuyển nhượng khi dự án chưa triển khai gì thường bị xem xét kỹ để tránh đầu cơ.
Hồ sơ đề xuất có cần thiết kế chi tiết không?
Không cần. Ở giai đoạn này chỉ cần đề xuất mục tiêu, quy mô, vị trí, nhu cầu đất và các chỉ tiêu chính. Tuy vậy, một phương án bố trí mặt bằng sơ bộ có cân nhắc địa hình và hành lang hồ giúp giải trình nhu cầu đất thuyết phục hơn nhiều.
Nhà đầu tư cá nhân có được đứng tên đề xuất dự án không?
Luật Đầu tư cho phép cá nhân là nhà đầu tư. Trên thực tế, dự án du lịch quy mô lớn thường được thực hiện qua một tổ chức kinh tế để thuận tiện cho việc thuê đất, vay vốn và vận hành. Lựa chọn này nên bàn với luật sư từ đầu.