Doanh nghiệp muốn có đất làm dự án du lịch hay nông nghiệp ở Tà Đùng theo Luật Đất đai 2024 thường đi một trong ba đường: được Nhà nước cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; được cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu trong các trường hợp luật cho phép; hoặc tự thoả thuận nhận quyền sử dụng đất của các hộ rồi xin chuyển mục đích. Mỗi đường có điều kiện, chi phí và rủi ro riêng; chọn sai đường ngay từ đầu là lý do phổ biến khiến dự án đứng lại.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ 1/8/2024, thay cho luật năm 2013, kèm hàng loạt nghị định về giá đất, thu tiền thuê đất, bồi thường. Bài này đi qua các hình thức có đất, hai cách trả tiền thuê, thời hạn, việc chuyển mục đích và những điểm riêng của vùng hồ. Bài không bàn chuyện mua bán lô đất lẻ của cá nhân hay giá đất; phần đó thuộc các trang nhà đất trong hệ Tà Đùng.
Doanh nghiệp không "mua đất", doanh nghiệp được giao hoặc thuê quyền sử dụng
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên điều doanh nghiệp có được là quyền sử dụng đất trong một thời hạn, theo một mục đích. Với tổ chức kinh tế làm dự án thương mại, dịch vụ như khu nghỉ, khu du lịch sinh thái, hình thức phổ biến là Nhà nước cho thuê đất. Giao đất có thu tiền sử dụng đất chủ yếu gắn với dự án nhà ở; với khu nghỉ dưỡng, luật và thực tiễn nghiêng về cho thuê.
Điểm này quan trọng khi đọc các lời chào hợp tác. Một bên nói "đã có đất dự án" có thể đang ở bất kỳ trạng thái nào: đã có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê; mới có chủ trương đầu tư; mới thoả thuận với vài hộ dân; hoặc chỉ là đang canh tác trên đất nông nghiệp của gia đình. Bốn trạng thái này khác nhau về giá trị pháp lý như trời với đất.
Cũng vì vậy, quyền của doanh nghiệp với đất thuê phụ thuộc vào cách trả tiền. Thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cho quyền rộng hơn, gồm chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Thuê trả tiền hằng năm thì quyền hẹp hơn, chủ yếu với tài sản gắn liền với đất. Khác biệt này ảnh hưởng thẳng tới khả năng vay vốn và gọi vốn của dự án.
Ba đường có đất cho dự án và điều cần biết mỗi đường
Bảng dưới so sánh ba đường ở mức nguyên lý. Điều kiện cụ thể của từng đường nằm trong Luật Đất đai 2024 và nghị định hướng dẫn, cần đối chiếu bản hiện hành.
| Đường | Khi nào áp dụng | Ưu điểm | Điểm phải lường |
|---|---|---|---|
| Đấu giá quyền sử dụng đất | Khu đất do Nhà nước quản lý, đã giải phóng mặt bằng, có quy hoạch, được đưa ra đấu giá | Đất sạch, rõ ràng, ít tranh chấp với dân | Phải cạnh tranh giá; khu đất đẹp quanh hồ hiếm khi sẵn sàng đấu giá |
| Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư | Dự án có sử dụng đất mà Nhà nước chủ động mời gọi, nhất là khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm | Có quy trình minh bạch, tiêu chí công bố trước | Hồ sơ dự thầu nặng, phải chứng minh năng lực và cam kết |
| Thuê không qua đấu giá, đấu thầu | Các trường hợp luật liệt kê, thường gắn với chủ trương đầu tư đã được chấp thuận và việc thu hồi đất hoặc nhận chuyển quyền theo luật | Nhà đầu tư chủ động đề xuất địa điểm | Phải đi qua chủ trương, bồi thường hoặc thoả thuận, ký quỹ; thời gian dài |
| Thoả thuận nhận quyền rồi chuyển mục đích | Nhà đầu tư thoả thuận với người đang sử dụng đất, sau đó xin chuyển sang mục đích của dự án | Không chờ Nhà nước thu hồi; chủ động tiến độ thương lượng | Đất phải phù hợp quy hoạch; một hộ không đồng ý là khu đất bị thủng; rủi ro trả tiền trước khi được chuyển mục đích |
Ở vùng hồ Tà Đùng, quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý còn ít, đất đẹp phần nhiều đang do hộ dân canh tác hoặc là rừng. Vì vậy đường thứ tư thường được chọn nhất trong thực tế, và cũng là đường đòi hỏi kỷ luật pháp lý cao nhất.
Trả tiền thuê đất hằng năm hay một lần: không chỉ là chuyện dòng tiền
Tiền thuê đất được tính dựa trên bảng giá đất do Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2024 và các quy định về thu tiền thuê đất. Tỉnh Lâm Đồng mở rộng sau sáp nhập phải xây dựng bảng giá áp dụng cho cả địa bàn cũ của Đắk Nông và Bình Thuận, nên khi lập phương án tài chính cần lấy bảng giá và các hệ số mới nhất thay vì dùng số liệu cũ của tỉnh Đắk Nông.
Trả hằng năm nhẹ vốn ban đầu, hợp với dự án du lịch có dòng tiền vào chậm trong vài năm đầu. Đổi lại, quyền của doanh nghiệp hẹp hơn và tiền thuê có thể được điều chỉnh theo chu kỳ khi bảng giá thay đổi. Trả một lần cho cả thời gian thuê thì nặng vốn ngay từ đầu nhưng cho quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất, thuận lợi khi cần vay ngân hàng hoặc mời thêm nhà đầu tư.
Luật Đất đai 2024 thu hẹp các trường hợp được chọn trả một lần so với trước, nên không phải dự án nào cũng có quyền chọn. Đây là điểm cần hỏi luật sư cụ thể theo loại dự án. Một thói quen tốt là lập hai kịch bản tài chính song song cho hai cách trả, rồi xem cách nào hợp với kế hoạch huy động vốn, không chọn chỉ vì cách nào rẻ hơn trong năm đầu.
Thời hạn sử dụng đất và những gì xảy ra khi hết hạn
Thời hạn gắn với dự án. Với đất dự án, thời hạn được xem xét theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Luật Đất đai 2024 đặt mức trần chung, và cho phép thời hạn dài hơn với dự án có vốn lớn thu hồi chậm hoặc đặt ở địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn. Con số trần cụ thể nên đọc thẳng trong luật.
Gia hạn không tự động. Khi hết hạn, doanh nghiệp có nhu cầu tiếp tục phải làm thủ tục gia hạn trong khoảng thời gian luật định trước khi hết hạn. Dự án vi phạm, chậm tiến độ hoặc không còn phù hợp quy hoạch có thể không được gia hạn.
Thời hạn ảnh hưởng tới định giá. Một khu nghỉ trên đất thuê còn mười năm khác hẳn khu nghỉ còn bốn mươi năm. Nhà đầu tư góp vốn vào dự án đang chạy cần hỏi chính xác ngày hết hạn ghi trong quyết định cho thuê đất, không chỉ năm bắt đầu.
Chậm đưa đất vào sử dụng có thể mất đất. Luật quy định trường hợp đất được thuê mà không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ quá thời hạn nhất định thì có thể được gia hạn kèm nghĩa vụ nộp thêm tiền, quá nữa thì bị thu hồi. Đây là rủi ro thật với dự án vướng vốn giữa chừng.
Chuyển mục đích sử dụng đất: điều kiện thường bị hiểu sai
Khi nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ để làm khu nghỉ, đất đó phải được chuyển sang mục đích phù hợp, thường là đất thương mại, dịch vụ. Điều kiện đầu tiên là sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Nếu quy hoạch chưa xác định khu đất cho mục đích đó, việc chuyển mục đích phải chờ quy hoạch được điều chỉnh, và không có thủ tục nào đi tắt qua bước này.
Điều kiện thứ hai là dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong các trường hợp luật yêu cầu. Thứ ba là năng lực tài chính và việc không vi phạm pháp luật đất đai ở dự án khác. Với đất có rừng, còn phải đi qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp, kèm nghĩa vụ trồng rừng thay thế hoặc nộp tiền trồng rừng thay thế. Đây là thủ tục chặt và có thẩm quyền cao.
Hiểu sai phổ biến nhất là nghĩ rằng chỉ cần mua đủ đất của dân rồi "làm sổ" là xong. Thực tế, việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm dự án phi nông nghiệp có điều kiện riêng, phải qua phê duyệt, và tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi chuyển mục đích là một khoản lớn cần tính trước. Hợp đồng với các hộ nên có điều khoản xử lý nếu dự án không được chuyển mục đích.
Những điểm riêng của đất quanh hồ Tà Đùng
Ngoài khung chung của Luật Đất đai, đất quanh hồ có mấy lớp ràng buộc đặc thù mà nhà đầu tư phải kiểm từ đầu:
- Vùng bán ngập và mép nước. Mực nước hồ thủy điện thay đổi theo mùa và theo vận hành. Phần đất bị ngập theo mùa thường không thuộc quyền sử dụng của hộ dân hay dự án, và có quy chế quản lý riêng.
- Phạm vi bảo vệ đập, hồ chứa và hành lang bảo vệ nguồn nước. Theo pháp luật về thủy lợi, an toàn đập và tài nguyên nước, một số hoạt động trong phạm vi này bị cấm hoặc phải có phép. Ranh giới cụ thể cần hỏi đơn vị quản lý hồ và cơ quan quản lý tài nguyên nước.
- Ranh giới với rừng. Đất có rừng hoặc đất quy hoạch cho lâm nghiệp không thể xử lý như đất nông nghiệp thường. Cần đối chiếu bản đồ hiện trạng rừng và quy hoạch lâm nghiệp.
- Đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường hoặc dự án cũ. Một số diện tích quanh vùng có lịch sử giao khoán, thu hồi, giao lại. Nguồn gốc đất phức tạp thì việc chuyển quyền và chuyển mục đích cũng phức tạp theo.
- Đất của đồng bào dân tộc thiểu số. Pháp luật có chính sách riêng về đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, kể cả hạn chế chuyển nhượng trong một số trường hợp. Giao dịch với các hộ này phải kiểm kỹ điều kiện.
Mỗi lớp trên đều có thể làm một phần khu đất không dùng được cho mục đích dự kiến. Vì vậy diện tích "dùng được" của một khu đất ven hồ thường nhỏ hơn diện tích trên giấy, và phương án quy hoạch nên tính từ diện tích dùng được.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp có được thuê đất trực tiếp của hộ dân để làm khu nghỉ không?
Doanh nghiệp có thể thuê quyền sử dụng đất của hộ dân theo hợp đồng dân sự, nhưng chỉ được dùng đúng mục đích của loại đất đó. Muốn xây công trình kinh doanh lưu trú trên đất nông nghiệp thì vẫn phải chuyển mục đích. Thuê đất của dân rồi xây khu nghỉ trên đất trồng cây là vi phạm, dễ bị buộc tháo dỡ.
Tiền thuê đất ở Tà Đùng được tính theo bảng giá nào sau khi sáp nhập tỉnh?
Tiền thuê đất tính theo bảng giá đất và quy định thu tiền thuê đất của tỉnh Lâm Đồng hiện hành. Trong giai đoạn chuyển tiếp sau sáp nhập, tỉnh có thể áp dụng bảng giá cũ của từng địa bàn cho tới khi ban hành bảng mới. Nên hỏi cơ quan thuế và cơ quan đất đai của tỉnh để có căn cứ chính xác.
Có được dùng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm để thế chấp vay vốn không?
Với đất thuê trả tiền hằng năm, doanh nghiệp thường chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, không thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy ngân hàng sẽ xem xét kỹ giá trị công trình và thời hạn thuê còn lại khi cho vay.
Bồi thường cho hộ dân khi Nhà nước thu hồi đất làm dự án du lịch có được không?
Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Không phải mọi dự án du lịch tư nhân đều thuộc diện được thu hồi; nhiều trường hợp nhà đầu tư phải tự thoả thuận. Cần kiểm điều kiện cụ thể trong luật hiện hành.
Một phần khu đất nằm trong hành lang bảo vệ hồ thì xử lý thế nào?
Phần đó thường không được xây công trình kiên cố và có thể bị hạn chế nhiều hoạt động khác. Phương án thường gặp là giữ làm cảnh quan, cây xanh, lối đi bộ theo quy định, và đặt toàn bộ công trình ở phần đất bên ngoài hành lang. Cần có ý kiến bằng văn bản của cơ quan quản lý.
Có nên đặt cọc mua đất của dân trước khi có chủ trương đầu tư không?
Có thể đặt cọc để giữ thoả thuận, nhưng nên đặt điều kiện rõ ràng: giao dịch chỉ hoàn tất khi dự án được chấp thuận và được chuyển mục đích; nếu không, hai bên xử lý tiền cọc thế nào. Trả hết tiền khi chưa có các văn bản này là rủi ro lớn nhất của nhà đầu tư.