Thuê môi trường rừng là thuê quyền khai thác cảnh quan, khí hậu, hệ sinh thái của một khu rừng để kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong một thời hạn, theo đề án đã được duyệt; người thuê không được giao đất, không có quyền với cây rừng và không được làm thay đổi mục đích của rừng. Ở Tà Đùng, đây là con đường hợp pháp duy nhất để một doanh nghiệp làm du lịch bên trong rừng đặc dụng của Vườn quốc gia Tà Đùng hoặc rừng phòng hộ, và nó đi qua chủ rừng chứ không qua thủ tục thuê đất thông thường.
Khung pháp lý là Luật Lâm nghiệp 2017 và Nghị định 156/2018/NĐ-CP hướng dẫn luật (đã được sửa đổi, bổ sung). Bài này giải thích thuê môi trường rừng khác thuê đất ở đâu, ai có quyền cho thuê, đề án du lịch sinh thái là gì, công trình được phép tới đâu, và những câu nhà đầu tư nên hỏi trước khi bàn hợp đồng. Tỷ lệ xây dựng, thời hạn và cách chọn người thuê được quy định chi tiết trong nghị định và phải tra bản hiện hành.
Thuê môi trường rừng khác thuê đất thế nào
Khi Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đó trong thời hạn thuê, được xây công trình theo quy hoạch và giấy phép, được ghi nhận quyền trên giấy chứng nhận. Khi chủ rừng cho thuê môi trường rừng, rừng vẫn là rừng, đất vẫn là đất lâm nghiệp do chủ rừng quản lý. Doanh nghiệp chỉ có quyền tổ chức hoạt động du lịch trên diện tích và theo cách mà hợp đồng và đề án cho phép.
Hệ quả thực tế rất lớn. Doanh nghiệp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần rừng thuê, không dùng diện tích đó để thế chấp quyền sử dụng đất, không chuyển nhượng rừng. Công trình phục vụ du lịch, nếu được phép xây, phải nằm đúng vị trí và giới hạn trong đề án, và thường phải đơn giản, thấp tầng, hài hoà cảnh quan. Khi hết hạn hoặc chấm dứt hợp đồng, việc xử lý công trình theo thoả thuận và quy định.
Vì vậy, thuê môi trường rừng hợp với những mô hình du lịch nhẹ: đường mòn trải nghiệm, điểm quan sát, khu cắm trại có kiểm soát, nhà nghỉ sinh thái quy mô nhỏ, chương trình giáo dục thiên nhiên. Nó không hợp với khu nghỉ quy mô lớn, nhiều bê tông. Nhà đầu tư muốn mô hình lớn thì nên tìm đất ngoài rừng và dùng rừng như cảnh quan liền kề, thông qua liên kết với chủ rừng.
Ba loại rừng và mức độ mở cho du lịch
Luật Lâm nghiệp phân rừng theo mục đích sử dụng chủ yếu. Mức độ cho phép làm du lịch khác nhau rõ rệt giữa các loại:
| Loại rừng | Mục đích chính | Du lịch được làm theo cách nào | Lưu ý ở Tà Đùng |
|---|---|---|---|
| Rừng đặc dụng (vườn quốc gia, khu bảo tồn) | Bảo tồn hệ sinh thái, nguồn gen, nghiên cứu | Theo đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được duyệt; chủ rừng tự tổ chức, liên kết hoặc cho thuê môi trường rừng; phân khu bảo vệ nghiêm ngặt bị hạn chế chặt nhất | Vườn quốc gia Tà Đùng, trước là khu bảo tồn thiên nhiên; có các phân khu chức năng riêng |
| Rừng phòng hộ | Bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, điều hoà khí hậu | Theo đề án du lịch của chủ rừng được duyệt; công trình bị giới hạn chặt | Các diện tích rừng phòng hộ đầu nguồn quanh hồ chứa có ý nghĩa giữ nước cho hồ |
| Rừng sản xuất | Sản xuất lâm sản, kết hợp các mục đích khác | Linh hoạt hơn; chủ rừng có thể kết hợp du lịch sinh thái theo quy định | Ranh giới với đất nông nghiệp, đất của dân cần kiểm kỹ |
Muốn biết một khu rừng cụ thể thuộc loại nào, do ai quản lý, phải tra bản đồ hiện trạng rừng và hồ sơ giao rừng tại cơ quan kiểm lâm, cơ quan quản lý lâm nghiệp của tỉnh. Nhìn bằng mắt không phân biệt được, và lời nói của người môi giới càng không phải căn cứ.
Đề án du lịch sinh thái: tài liệu quyết định mọi thứ
Với rừng đặc dụng và rừng phòng hộ, chủ rừng phải có đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức, liên kết hay cho thuê. Đề án xác định khu vực nào được làm du lịch, loại sản phẩm nào, sức chứa bao nhiêu, vị trí và quy mô công trình được phép, các biện pháp bảo vệ rừng và đa dạng sinh học, phương thức tổ chức.
Với nhà đầu tư, điều này có nghĩa là không thể tự nghĩ ra một ý tưởng rồi xin thuê một khu rừng bất kỳ. Dự án phải nằm trong khung của đề án. Nếu vườn quốc gia hoặc chủ rừng phòng hộ chưa có đề án, hoặc đề án chưa xác định khu vực mà nhà đầu tư quan tâm, thì việc đầu tiên là chủ rừng phải lập hoặc điều chỉnh đề án, và đó là việc của chủ rừng với cơ quan nhà nước, mất thời gian đáng kể.
Câu hỏi nên đặt ngay buổi gặp đầu tiên với chủ rừng là: đề án đã được duyệt chưa, duyệt năm nào, khu vực nào được xác định cho thuê, sức chứa và công trình được phép là gì. Có câu trả lời bằng văn bản cho bốn câu này, nhà đầu tư mới biết ý tưởng của mình có chỗ đứng hay không. Đề án cũ cũng có thể phải điều chỉnh cho phù hợp quy định mới sau khi nghị định được sửa đổi.
Phần sức chứa trong đề án thường bị nhà đầu tư đọc lướt, nhưng đó là con số giới hạn doanh thu của cả dự án. Nếu đề án chỉ cho phép một lượng khách nhất định mỗi ngày trên một tuyến, mô hình kinh doanh phải được tính từ con số đó, không phải từ nhu cầu thị trường. Ngược lại, một đề án có sức chứa hợp lý, có lịch đóng tuyến theo mùa sinh sản của động vật hay mùa cao điểm cháy rừng, lại là lợi thế khi làm việc với khách quốc tế và các đơn vị lữ hành coi trọng du lịch có trách nhiệm.
Công trình được phép và những giới hạn thường gặp
Chỉ ở vị trí đề án cho phép. Công trình phục vụ du lịch trong rừng đặc dụng, phòng hộ chỉ được xây ở những vị trí đề án xác định, thường tránh phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và tránh những nơi có giá trị đa dạng sinh học cao.
Tỷ lệ chiếm đất bị khống chế. Nghị định giới hạn tỷ lệ diện tích đất xây dựng công trình trên diện tích được thuê ở mức nhỏ. Con số cụ thể phải đọc trong nghị định hiện hành; không nên tin các con số truyền miệng.
Kết cấu nhẹ, thấp tầng, hài hoà. Yêu cầu thường gặp là vật liệu thân thiện, chiều cao thấp, không san gạt địa hình lớn, không chặt cây rừng để lấy mặt bằng. Đường đi nội bộ nên là đường mòn hoặc lối đi trên cao.
Không chặt hạ, không thay đổi hiện trạng. Người thuê không được tự ý chặt cây, khai thác lâm sản, săn bắt, đưa loài ngoại lai vào rừng. Mọi tác động đến rừng phải theo quy định và có phép.
Phòng cháy rừng là nghĩa vụ hằng ngày. Khu du lịch trong rừng phải có phương án phòng cháy, chữa cháy rừng; mùa khô ở Tây Nguyên kéo dài nhiều tháng, lửa trại và bếp nấu là rủi ro lớn nhất.
Đi từ ý tưởng tới hợp đồng thuê môi trường rừng
Trình tự dưới đây là khung tham khảo; thủ tục chi tiết và hình thức lựa chọn người thuê phải theo quy định hiện hành và cách chủ rừng tổ chức:
- Xác định khu rừng, loại rừng và chủ rừng qua cơ quan kiểm lâm, cơ quan quản lý lâm nghiệp của tỉnh.
- Làm việc với chủ rừng để biết đề án du lịch sinh thái đã được duyệt hay chưa và khu vực nào được xác định cho thuê.
- Theo dõi thông báo mời thuê hoặc quy trình lựa chọn tổ chức thuê môi trường rừng của chủ rừng; quy định có thể yêu cầu lựa chọn công khai, cạnh tranh.
- Lập dự án du lịch phù hợp với đề án: sản phẩm, công trình, sức chứa, phương án bảo vệ rừng, phòng cháy rừng, xử lý chất thải.
- Đi qua các thủ tục môi trường; dự án trong rừng đặc dụng hoặc gần vườn quốc gia gần như chắc chắn có yếu tố nhạy cảm.
- Ký hợp đồng thuê môi trường rừng: diện tích, thời hạn, tiền thuê, nghĩa vụ bảo vệ rừng, xử lý công trình khi chấm dứt, các trường hợp đơn phương chấm dứt.
- Xin phép xây dựng các công trình được phép theo quy định trước khi thi công.
Mỗi bước đều có thể kéo dài. Nhà đầu tư nên coi đây là quan hệ đối tác dài hạn với chủ rừng, không phải một lần ký giấy, vì trong suốt thời gian thuê, chủ rừng và cơ quan kiểm lâm vẫn giám sát hoạt động.
Khi không thuê được: liên kết với chủ rừng và dùng rừng như cảnh quan liền kề
Luật cho phép chủ rừng tự tổ chức du lịch, liên kết với tổ chức, cá nhân khác, hoặc cho thuê môi trường rừng. Với nhiều doanh nghiệp, liên kết là đường thực tế hơn: doanh nghiệp đặt cơ sở lưu trú, dịch vụ trên đất của mình ngoài rừng; vườn quốc gia hoặc chủ rừng tổ chức các tuyến tham quan, chương trình trải nghiệm có hướng dẫn; hai bên chia sẻ khách và doanh thu theo thoả thuận trong khuôn khổ đề án.
Mô hình này có mấy lợi thế. Doanh nghiệp không phải gánh nghĩa vụ bảo vệ một diện tích rừng lớn; công trình nằm trên đất có quyền rõ ràng nên dễ vay vốn; khách vẫn có trải nghiệm rừng thật với người dẫn am hiểu. Đổi lại, doanh nghiệp không chủ động hoàn toàn sản phẩm trong rừng, và phải chấp nhận các quy định của chủ rừng về số khách, giờ giấc, mùa đóng cửa.
Cũng cần tỉnh táo với những lời mời "thuê rừng làm resort" không đi kèm đề án được duyệt và hợp đồng với đúng chủ rừng. Các vụ xây dựng trái phép trong rừng phòng hộ, rừng đặc dụng ở nhiều địa phương đã kết thúc bằng cưỡng chế tháo dỡ, và người góp vốn là người mất trắng. Ở vùng hồ Tà Đùng, nơi rừng giữ nước cho hồ chứa, sự kiểm soát này chỉ chặt hơn chứ không lỏng đi.
Câu hỏi thường gặp
Thuê môi trường rừng có được cấp sổ đỏ không?
Không. Thuê môi trường rừng là thuê quyền khai thác cảnh quan, hệ sinh thái để làm du lịch theo hợp đồng với chủ rừng. Đất và rừng vẫn thuộc quyền quản lý của chủ rừng, người thuê không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích rừng thuê.
Cá nhân có được thuê môi trường rừng không?
Quy định về đối tượng được thuê nằm trong luật và nghị định hướng dẫn; trên thực tế, dự án du lịch trong rừng đặc dụng, phòng hộ thường do tổ chức thực hiện vì cần năng lực lập dự án, bảo vệ rừng và phòng cháy. Cần kiểm điều kiện cụ thể với chủ rừng và cơ quan quản lý lâm nghiệp.
Tiền thuê môi trường rừng được tính thế nào?
Tiền thuê được xác định theo quy định và thoả thuận trong hợp đồng, có thể thông qua hình thức lựa chọn cạnh tranh. Ngoài tiền thuê, người thuê thường còn các nghĩa vụ khác như đóng góp cho bảo vệ rừng, phòng cháy rừng. Không nên dựa vào con số của một dự án ở nơi khác.
Đã có hợp đồng thuê môi trường rừng thì có cần ĐTM nữa không?
Hợp đồng thuê không thay thế thủ tục môi trường. Dự án du lịch trong rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ thường có yếu tố nhạy cảm theo Luật Bảo vệ môi trường, nên phải xác định nhóm và thực hiện nghĩa vụ tương ứng, có thể gồm lập ĐTM.
Có thể dựng lều, nhà gỗ di động để tránh phải xin phép xây dựng không?
Không nên coi đó là cách lách. Trong rừng đặc dụng, phòng hộ, mọi công trình, kể cả công trình tạm, đều phải nằm trong phạm vi đề án và hợp đồng cho phép. Dựng lều cố định hay nhà gỗ ngoài phạm vi được duyệt vẫn có thể bị xử lý.
Thời hạn thuê môi trường rừng là bao lâu?
Thời hạn được quy định trong nghị định hướng dẫn và ghi trong hợp đồng, thường gắn với thời hạn của đề án và dự án du lịch. Khi lập phương án tài chính, nên tính theo thời hạn ghi trong hợp đồng chứ không giả định được gia hạn.