Một dự án ở Tà Đùng có thể được thực hiện qua bốn cấu trúc chính: lập một công ty riêng cho dự án; dùng chính công ty hiện có và mở chi nhánh hoặc địa điểm kinh doanh tại Lâm Đồng; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) giữa các bên mà không lập pháp nhân mới; hoặc để người có đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty dự án. Với dự án cần thuê đất, gọi vốn và vận hành lâu dài, công ty dự án riêng thường là lựa chọn gọn nhất; với hợp tác nhỏ, thử nghiệm hoặc ngắn hạn, BCC linh hoạt hơn nhưng nhiều rủi ro nếu viết hợp đồng lỏng.
Bài này so sánh bốn cấu trúc theo Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2024, tập trung vào câu hỏi thực tế của vùng hồ: ai đứng tên đất, ai đứng tên giấy phép, tiền của ai vào đâu, khi chia tay thì chia thế nào. Bài không bàn chuyện mở hộ kinh doanh homestay hay thủ tục thuế cho cơ sở nhỏ; những việc đó thuộc chuyên mục doanh nghiệp trên địa bàn và hợp tác lưu trú.
Bốn cấu trúc và điểm mạnh, điểm yếu của từng cấu trúc
Bảng dưới so sánh ở mức nguyên lý. Lựa chọn cụ thể phụ thuộc vào quy mô, số bên tham gia, nguồn vốn và việc có nhà đầu tư nước ngoài hay không.
| Cấu trúc | Hợp với | Điểm mạnh | Điểm yếu |
|---|---|---|---|
| Công ty dự án riêng | Dự án thuê đất, nhiều bên góp vốn, vận hành dài | Tách rủi ro khỏi công ty mẹ; dễ gọi thêm vốn, chuyển nhượng phần vốn; tài sản, giấy phép gọn về một chỗ | Thêm một pháp nhân phải duy trì kế toán, thuế, báo cáo |
| Chi nhánh hoặc địa điểm kinh doanh của công ty có sẵn | Doanh nghiệp đã hoạt động, mở thêm cơ sở ở Tà Đùng | Nhanh, không cần vốn mới; dùng uy tín, hồ sơ năng lực của công ty mẹ | Rủi ro dự án dính trực tiếp vào công ty mẹ; khó tách khi muốn bán riêng dự án |
| Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) | Hai, ba bên hợp tác có thời hạn, không muốn lập pháp nhân | Linh hoạt, chi phí lập thấp, mỗi bên giữ tài sản của mình | Không có pháp nhân chung để đứng tên đất, vay vốn; tranh chấp dễ xảy ra nếu hợp đồng mơ hồ |
| Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty | Người có đất muốn thành thành viên, cổ đông của dự án | Đất về đúng pháp nhân dự án; người có đất được chia lợi nhuận theo phần vốn | Phải chuyển quyền sử dụng đất sang công ty; định giá đất góp vốn dễ gây bất đồng |
Nhiều dự án thực tế dùng cấu trúc lai: bắt đầu bằng BCC trong giai đoạn thử nghiệm, sau đó lập công ty dự án khi đã đủ cơ sở xin thuê đất hoặc khi có thêm nhà đầu tư. Điều quan trọng là thiết kế lối chuyển từ cấu trúc này sang cấu trúc kia ngay từ hợp đồng đầu tiên.
Công ty dự án riêng: vì sao nhiều nhà đầu tư chọn
Thông lệ "mỗi dự án một công ty" có lý do thực tế. Khi dự án là một pháp nhân riêng, mọi giấy tờ quan trọng như quyết định chủ trương, quyết định cho thuê đất, giấy phép môi trường, giấy phép xây dựng đều đứng tên công ty đó. Khi cần mời thêm nhà đầu tư, bên mới mua phần vốn góp hoặc cổ phần của công ty dự án thay vì phải làm thủ tục chuyển nhượng dự án phức tạp. Khi dự án gặp khó, rủi ro tài chính được khoanh trong công ty dự án, không kéo theo các mảng kinh doanh khác.
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, các loại hình thường dùng là công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và công ty cổ phần. Công ty cổ phần hợp khi dự kiến có nhiều cổ đông hoặc muốn huy động vốn rộng hơn; công ty trách nhiệm hữu hạn hợp với nhóm nhỏ, muốn kiểm soát chặt việc chuyển nhượng phần vốn. Điều lệ công ty là nơi nên viết kỹ các quyền biểu quyết, quyền ưu tiên mua, cơ chế giải quyết bế tắc giữa các bên.
Trụ sở công ty dự án có thể đặt ở Lâm Đồng, gần dự án, hoặc ở thành phố nơi đội ngũ điều hành làm việc; hồ sơ đăng ký doanh nghiệp nộp tại cơ quan đăng ký kinh doanh của tỉnh nơi đặt trụ sở, ở Lâm Đồng là bộ phận đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính. Đặt trụ sở ở đâu ảnh hưởng tới quản lý thuế và một phần ưu đãi theo địa bàn, nên cần bàn với kế toán trước khi chọn.
Chi nhánh và địa điểm kinh doanh: nhanh nhưng dính rủi ro
Doanh nghiệp đã hoạt động ở TP.HCM hay nơi khác có thể mở chi nhánh hoặc địa điểm kinh doanh tại Lâm Đồng để vận hành cơ sở ở Tà Đùng. Chi nhánh là đơn vị phụ thuộc, được thực hiện chức năng của doanh nghiệp theo uỷ quyền; địa điểm kinh doanh là nơi doanh nghiệp tiến hành hoạt động kinh doanh cụ thể. Văn phòng đại diện thì không được kinh doanh, chỉ đại diện và liên lạc, nên không dùng cho cơ sở đón khách.
Cách này nhanh và rẻ vì không phải góp vốn mới, không lập bộ máy mới. Nhưng chi nhánh không phải pháp nhân độc lập: mọi nghĩa vụ, nợ, rủi ro của cơ sở ở Tà Đùng đều là nghĩa vụ của công ty mẹ. Khi muốn bán riêng cơ sở ở Tà Đùng, không thể bán "chi nhánh" như bán một công ty; phải chuyển nhượng tài sản, dự án theo từng thủ tục.
Cấu trúc này hợp với doanh nghiệp lữ hành, vận hành lưu trú muốn đặt văn phòng điều hành, kho, cơ sở dịch vụ tại chỗ, trên đất thuê ngắn hạn hoặc thuê lại mặt bằng. Nó ít hợp với dự án cần Nhà nước cho thuê đất dài hạn và có nhiều bên góp vốn. Quy định về đăng ký chi nhánh, địa điểm kinh doanh nằm trong nghị định về đăng ký doanh nghiệp, đã được thay mới trong năm 2025, cần đọc bản hiện hành.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC): những điều khoản không được bỏ trống
Đóng góp của từng bên. Bên có đất đóng góp quyền khai thác đất, bên có tiền đóng góp vốn xây, bên có kinh nghiệm đóng góp vận hành. Mỗi đóng góp phải được mô tả cụ thể, có giá trị quy đổi và thời điểm đóng góp, không viết chung là "cùng hợp tác".
Ai đứng tên giấy phép và tài sản. BCC không lập pháp nhân, nên giấy phép kinh doanh, hợp đồng với khách, tài khoản ngân hàng phải đứng tên một bên. Hợp đồng phải nói rõ bên nào đứng tên và nghĩa vụ của bên đó với các bên còn lại.
Cách chia: doanh thu, lợi nhuận hay sản phẩm. Chia theo doanh thu đơn giản nhưng bên vận hành gánh chi phí; chia theo lợi nhuận công bằng hơn nhưng cần cơ chế kế toán minh bạch và quyền kiểm tra sổ sách. Hợp đồng phải định nghĩa rõ doanh thu, chi phí được trừ.
Ban điều phối và quyết định chung. Luật Đầu tư cho phép các bên lập ban điều phối thực hiện BCC. Cần quy định việc nào cần đồng thuận, việc nào một bên được tự quyết, và cách giải quyết khi bế tắc.
Thời hạn, chấm dứt và tài sản khi chia tay. Công trình xây trên đất của một bên bằng tiền của bên kia là nguồn tranh chấp lớn nhất. Hợp đồng phải quy định khi hết hạn hoặc chấm dứt trước hạn thì công trình thuộc ai, bên kia được bồi hoàn thế nào.
Nhà đầu tư nước ngoài. BCC có nhà đầu tư nước ngoài phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư; BCC giữa các nhà đầu tư trong nước thực hiện theo pháp luật dân sự.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: khi người có đất muốn trở thành chủ
Nhiều hộ ở vùng hồ có đất đẹp nhưng không muốn bán. Một hướng hợp tác là hộ góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty dự án, đổi lấy phần vốn góp hoặc cổ phần. Theo Luật Doanh nghiệp, tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất phải được chuyển quyền sang công ty và được định giá. Từ đó, đất là tài sản của công ty, người góp có quyền của thành viên hoặc cổ đông như chia lợi nhuận, biểu quyết theo tỷ lệ.
Điểm nhạy cảm nhất là định giá. Các thành viên có thể tự thoả thuận định giá theo nguyên tắc nhất trí, hoặc thuê tổ chức thẩm định giá. Định giá quá cao làm loãng phần của bên góp tiền; định giá quá thấp làm người có đất thiệt và dễ dẫn tới tranh chấp về sau. Cũng cần lường trước rằng đất góp vào công ty sẽ phải chuyển mục đích nếu dùng cho dự án phi nông nghiệp, kèm nghĩa vụ tài chính.
Luật Đất đai 2024 còn có quy định về hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không chuyển quyền, áp dụng cho mô hình liên kết nông nghiệp hoặc nông nghiệp kết hợp du lịch trong phạm vi luật cho phép. Hướng này giúp người dân giữ đất nhưng chỉ dùng được cho những hoạt động đúng với mục đích đất nông nghiệp. Với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, cần kiểm thêm các quy định hạn chế chuyển quyền đất được Nhà nước giao theo chính sách.
Câu hỏi nên trả lời trước khi chọn cấu trúc
Không có cấu trúc đúng cho mọi dự án. Trước khi gặp luật sư, đội dự án nên tự trả lời mấy câu sau; câu trả lời sẽ gần như tự chỉ ra cấu trúc phù hợp:
- Dự án có cần Nhà nước cho thuê đất, hay chỉ dùng đất của một bên đã có quyền sử dụng hợp pháp?
- Có bao nhiêu bên góp vốn, có nhà đầu tư nước ngoài không, và có dự kiến mời thêm nhà đầu tư trong vài năm tới không?
- Dự án có cần vay ngân hàng không; tài sản nào sẽ được dùng để bảo đảm?
- Ai là người vận hành hằng ngày, và các bên còn lại muốn kiểm soát tới mức nào?
- Thời hạn hợp tác dự kiến là bao lâu; khi một bên muốn rút, phần của họ được định giá và mua lại theo cách nào?
- Rủi ro lớn nhất của dự án là gì, và có cần khoanh rủi ro đó tách khỏi các hoạt động kinh doanh khác của từng bên không?
Câu trả lời cho câu cuối cùng thường là lý do mạnh nhất để chọn công ty dự án riêng. Còn khi các bên chưa đủ tin nhau để cùng làm chủ một công ty, một BCC có thời hạn với điều khoản chuyển đổi rõ ràng là bước đệm hợp lý.
Những lỗi cấu trúc hay gặp ở các dự án du lịch vùng xa
Lỗi phổ biến nhất là không có cấu trúc nào cả: vài người bạn góp tiền, một người đứng tên đất, một người đứng tên giấy phép, mọi thoả thuận bằng lời hoặc tin nhắn. Khi dự án chưa có lãi thì không ai hỏi; khi có lãi hoặc khi thua lỗ, mỗi người nhớ một kiểu. Ở các vùng du lịch đang lên, những tranh chấp kiểu này thường kéo dài nhiều năm và làm dự án đứng hẳn.
Lỗi thứ hai là nhờ người khác đứng tên đất hoặc phần vốn, kể cả để lách điều kiện với nhà đầu tư nước ngoài hay với các hạn chế chuyển nhượng. Người đứng tên về mặt pháp lý là chủ; thoả thuận ngầm rất khó được bảo vệ và có thể bị coi là giao dịch vô hiệu. Lỗi thứ ba là dùng một công ty đang kinh doanh mảng khác để làm dự án mà không tách bạch kế toán, khiến việc gọi vốn hoặc bán dự án về sau gần như không thể.
Cách phòng đơn giản: mọi thoả thuận về đất, vốn, chia lợi ích phải bằng văn bản, có công chứng khi luật yêu cầu; một luật sư đọc toàn bộ cấu trúc trước khi các bên chuyển tiền; và mỗi năm rà lại xem cấu trúc có còn hợp với giai đoạn mới của dự án không.
Câu hỏi thường gặp
Có bắt buộc lập công ty mới để làm dự án ở Tà Đùng không?
Không bắt buộc. Doanh nghiệp có sẵn có thể tự làm dự án, mở chi nhánh hoặc địa điểm kinh doanh. Tuy vậy, với dự án thuê đất dài hạn và có nhiều bên góp vốn, lập công ty dự án riêng giúp quản lý tài sản, giấy phép và rủi ro gọn hơn.
Hợp đồng BCC có cần công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc công chứng mọi hợp đồng BCC. Nhưng nếu hợp đồng có nội dung liên quan tới quyền sử dụng đất thuộc diện phải công chứng, hoặc các bên muốn tăng giá trị chứng cứ, nên công chứng. BCC có nhà đầu tư nước ngoài còn phải đăng ký đầu tư.
Người nước ngoài có được góp vốn vào công ty dự án ở Tà Đùng không?
Nhà đầu tư nước ngoài có thể góp vốn, mua cổ phần của tổ chức kinh tế Việt Nam, kèm thủ tục đăng ký góp vốn trong một số trường hợp và tuân thủ điều kiện tiếp cận thị trường. Với dự án có sử dụng đất, cần kiểm thêm quy định về khu vực ảnh hưởng quốc phòng, an ninh.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất rồi muốn lấy lại đất có được không?
Sau khi góp vốn, đất đã chuyển thành tài sản của công ty. Người góp không tự lấy lại được, mà chỉ có thể chuyển nhượng phần vốn góp, hoặc thoả thuận với công ty mua lại phần vốn rồi nhận lại tài sản theo thủ tục. Điều này cần được hiểu rõ trước khi ký.
Một người có thể vừa là chủ đất vừa là người vận hành trong BCC không?
Có thể. Khi đó hợp đồng cần tách rõ hai vai: phần chia cho việc đóng góp đất và phần thù lao cho việc vận hành, để khi thay đổi người vận hành thì quyền lợi về đất vẫn được giữ đúng.
Đặt trụ sở công ty dự án ở TP.HCM có ảnh hưởng gì không?
Có ảnh hưởng tới nơi quản lý thuế, nơi đăng ký doanh nghiệp và có thể tới một số ưu đãi gắn với địa bàn thực hiện dự án. Dự án ở Tà Đùng vẫn chịu sự quản lý của các cơ quan tỉnh Lâm Đồng về đất, môi trường, xây dựng. Nên bàn với kế toán thuế trước khi chọn.